Novembre è il mese in cui molti host si accorgono di un pagamento che non avevano messo in conto: l'acconto della cedolare secca. Se l'anno scorso hai incassato affitti con questo regime, il fisco ti chiede di anticipare una parte dell'imposta del 2026. La seconda rata, o la rata unica, scade lunedì 30 novembre 2026. Vediamo chi deve pagare, quanto e con quali accorgimenti, con esempi numerici.
Cos'è l'acconto e perché esiste
La cedolare secca non si paga tutta in una volta a giugno dell'anno dopo. Il sistema funziona a saldo e acconto: nel 2026 hai versato il saldo dell'imposta 2025 (insieme alla prima rata dell'acconto 2026), e ora versi la parte restante dell'acconto 2026. A giugno 2027, con la dichiarazione, si farà il conto finale: se hai anticipato troppo recuperi la differenza, se hai anticipato poco versi il resto.
L'acconto è calcolato di norma con il metodo storico: si prende l'imposta dovuta per l'anno precedente e la si anticipa. Non serve stimare nulla, basta guardare la dichiarazione dei redditi presentata nel 2026.
Chi deve versarlo
Deve versare l'acconto chi, nella dichiarazione dell'anno scorso, ha indicato un'imposta cedolare secca superiore a 51,65 euro. Sotto questa soglia l'acconto non è dovuto. Chi ha iniziato ad affittare con la cedolare solo nel 2026 non ha un anno precedente su cui calcolarlo: per lui nessun acconto nel 2026, si parte dall'anno dopo.
Vale per chi affitta come persona fisica, fuori dall'attività d'impresa, quindi per chi ha scelto la cedolare invece della partita IVA (la differenza tra i due percorsi è spiegata in cedolare secca o forfettario). Chi è in regime forfettario non paga questo acconto: segue le regole delle imprese.
Quanto si paga e in quante rate
La regola, confermata dalle principali guide fiscali, è questa:
- l'acconto complessivo è il 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente;
- se l'acconto è pari o superiore a 257,52 euro, si divide in due rate: 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre;
- se è inferiore a 257,52 euro, si paga in un'unica rata entro il 30 novembre.
Alcune pagine divulgative riportano percentuali diverse: se hai dubbi, fatti confermare l'importo dal commercialista o dal CAF prima di compilare l'F24, perché il calcolo dipende dai righi della tua dichiarazione.
Esempi numerici
Esempio 1: acconto in due rate. Hai incassato 30.000 euro nel 2025 da un solo immobile con la cedolare al 21%. L'imposta è 6.300 euro. L'acconto 2026 è 6.300 euro, quindi:
- prima rata (30 giugno 2026): 40% = 2.520 euro, già versata;
- seconda rata (30 novembre 2026): 60% = 3.780 euro.
Esempio 2: rata unica. Hai affittato per qualche settimana e l'imposta 2025 era di 200 euro. È sopra la soglia di 51,65 ma sotto 257,52: devi versare 200 euro in un'unica rata entro il 30 novembre.
Esempio 3: niente acconto. L'imposta 2025 è stata di 40 euro. Sotto 51,65: non versi nulla.
Come si versa: modello F24 e codici
Si paga con il modello F24, nella sezione "Erario". Il codice tributo cambia in base alla rata:
- 1840: prima rata dell'acconto (giugno);
- 1841: seconda rata o rata unica dell'acconto (novembre);
- 1842: saldo (giugno dell'anno successivo).
L'anno di riferimento da indicare è il 2026. Il pagamento si può fare dall'home banking, dai servizi online dell'Agenzia delle Entrate o in banca, in posta e dai tabaccai convenzionati. Ricorda di conservare la quietanza: ti serve per dimostrare l'acconto versato quando farai il saldo.
E se ho affitti brevi con la ritenuta dei portali?
È il dubbio più comune. I portali che incassano per te trattengono il 21% a titolo di acconto e lo versano al fisco (se vuoi ripassare come funziona, leggi aliquote e ritenuta). Quella ritenuta riduce l'imposta che dovrai versare con il saldo, ma non ti dispensa automaticamente dall'acconto di novembre: l'acconto si calcola in base alla tua dichiarazione dell'anno scorso, e il modo in cui entrano nel conto le ritenute dipende dai righi compilati.
Questo è un punto in cui è facile sbagliare in eccesso (paghi due volte la stessa cosa e recuperi solo dopo) o in difetto (paghi meno del dovuto e rischi la sanzione). Per questo, se la tua attività ha portali e prenotazioni dirette insieme, chiedi al commercialista di verificare il prospetto dell'acconto prima del 30 novembre.
Il metodo previsionale: pagare meno se il 2026 va peggio
Se nel 2026 stai incassando meno dell'anno scorso, puoi usare il metodo previsionale: invece di anticipare il 100% dell'imposta 2025, stimi l'imposta 2026 e anticipi quella.
Un esempio. Nel 2026 pensi di incassare 20.000 euro invece di 30.000, sempre con il 21%. L'imposta stimata è 4.200 euro. Con il metodo previsionale l'acconto totale è 4.200 euro: avendo già versato 2.520 a giugno, a novembre ne devi 1.680 invece di 3.780. Risparmi 2.100 euro di liquidità adesso.
Attenzione: se poi il 2026 va meglio del previsto e hai versato meno del dovuto, scatta la sanzione per insufficiente versamento, calcolata sulla differenza. Il metodo previsionale ha senso solo se la stima è prudente e motivata: usalo con il supporto di un professionista.
E se dimentico la scadenza?
Si può rimediare con il ravvedimento operoso: paghi l'acconto in ritardo con una sanzione ridotta e gli interessi. Più sei tempestivo, più la riduzione è conveniente. Per un ritardo di pochi giorni il costo è contenuto, ma non esiste un importo uguale per tutti: va calcolato sul tuo caso.
Come non farsi cogliere impreparati
- Guarda l'imposta dell'anno scorso sulla dichiarazione dei redditi presentata nel 2026.
- Controlla cosa hai già versato a giugno con le quietanze F24.
- Metti da parte la liquidità: la rata di novembre cade quando molti host hanno le entrate più basse della stagione.
- Separa i soldi dell'imposta dagli incassi, come per l'imposta di soggiorno: sono soldi dello Stato dal momento in cui li ricevi.
- Fissa una data a metà mese per fare il pagamento, senza aspettare l'ultimo giorno.
Nei tuoi conti
L'acconto non è un costo in più: è un anticipo dell'imposta che pagheresti comunque. Cambia però il tuo flusso di cassa nell'ultimo mese dell'anno, ed è per questo che conviene metterlo in conto dentro i costi nascosti del tuo bilancio. Nel calcolatore puoi stimare l'imposta annuale con la cedolare e capire quanto accantonare mese per mese.
Gli importi, le soglie e le modalità possono cambiare con le leggi di bilancio e le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate: prima di pagare, verifica il tuo caso con il commercialista.
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