Come fissare la tariffa a notte partendo dal netto che vuoi

Molti host fis­sano il prezzo guar­dando i con­cor­renti. Fun­ziona poco se non sai quanto ti serve per ar­ri­vare a un certo gua­da­gno: po­tre­sti co­piare il prezzo di chi ha costi più bassi dei tuoi, o un regime fi­scale di­verso. Il ra­gio­na­mento in­verso è più af­fi­da­bile: parti dal netto che vuoi in tasca e risali alla ta­riffa.

I tre passaggi

1. Scegli il netto annuo che vuoi in tasca, dopo com­mis­sioni, im­po­ste e con­tri­buti. Se hai costi di ge­stione, scegli se il netto è prima o dopo di essi.
2. Stima le notti oc­cu­pate con un obiet­tivo rea­li­stico, non ot­ti­mi­sta. Un'oc­cu­pa­zione del 40% sono circa 146 notti all'anno, il 55% circa 200.
3. Risali alla ta­riffa: dal netto torni al lordo ag­giun­gendo com­mis­sioni, IVA sulle com­mis­sioni (se hai la par­tita IVA), im­po­ste e con­tri­buti, poi dividi per le notti.

Il terzo pas­sag­gio è quello che si fa male a mano, perché le im­po­ste non cre­scono in pro­por­zione: per questo ti serve un conto, non una per­cen­tuale.

Un esempio con i numeri

Obiet­tivo: 15.000 euro netti all'anno, con com­mis­sioni dei por­tali al 15,5%, prima dei costi di ge­stione. Ecco quanto devi fat­tu­rare e quale ta­riffa serve a se­conda delle notti:

I valori sono la ta­riffa media che devi pub­bli­care, com­pren­siva di com­mis­sione. Il fat­tu­rato annuo ne­ces­sa­rio è circa 23.600 euro in ce­do­lare e 24.500 in for­fet­ta­rio al 5%.

Si vedono due cose.

• Le notti pesano più della ta­riffa. Pas­sare da 120 a 200 notti ab­bassa la ta­riffa ne­ces­sa­ria di circa 80 euro. Riem­pire il ca­len­da­rio vale quanto un forte au­mento di prezzo.
• Il regime cambia la ta­riffa, non di molto a questi li­velli. A 15.000 euro netti la dif­fe­renza tra ce­do­lare e for­fet­ta­rio al 5% è di circa 6 euro a notte. Cresce quando il fat­tu­rato sale: lo trovi spie­gato in ce­do­lare secca o for­fet­ta­rio.

Perché il prezzo non è un'aliquota

Un errore comune è ag­giun­gere al netto de­si­de­rato la per­cen­tuale della com­mis­sione. Se vuoi 100 euro e la com­mis­sione è del 15,5%, non devi chie­dere 115,50: la com­mis­sione si cal­cola sul prezzo pub­bli­cato, quindi devi di­vi­dere per 0,845 e ar­ri­vare a circa 118,34 euro. Lo stesso vale, in modo più com­plesso, per le im­po­ste. Lo spie­ghiamo meglio in com­mis­sioni Airbnb: come fun­zio­nano.

Aggiungi i costi, poi confronta con il mercato

Il conto sopra è prima dei costi di ge­stione. Pu­li­zie, bian­che­ria, utenze e com­mer­cia­li­sta si som­mano: nella check­list dei costi na­sco­sti trovi le voci da non di­men­ti­care. Un metodo sem­plice è di­vi­dere i costi annui per le notti oc­cu­pate e ag­giun­gere il ri­sul­tato alla ta­riffa.

Solo dopo guarda i prezzi dei con­cor­renti simili. Tre casi:

• Ta­riffa ne­ces­sa­ria sotto il mer­cato: hai mar­gine, puoi anche re­stare più bassa e riem­pire il ca­len­da­rio.
• Ta­riffa ne­ces­sa­ria in linea: il conto torna, con­trolla solo di rag­giun­gere le notti pre­vi­ste.
• Ta­riffa ne­ces­sa­ria sopra il mer­cato: o ab­bassi l'obiet­tivo di netto, o riduci i costi, o devi dare agli ospiti qual­cosa in più che giu­sti­fi­chi il prezzo. Alzare il prezzo senza motivo e re­stare vuota è il caso peg­giore.

Prezzo unico o per stagione

La ta­riffa cal­co­lata è una media sull'anno. In pra­tica la tua ta­riffa va­rierà: più alta in alta sta­gione, più bassa in bassa. L'im­por­tante è che la media pon­de­rata sulle notti ven­dute non scenda sotto quella che ti serve. Il cal­co­la­tore, nella se­zione di sta­gio­na­lità, ti aiuta a ve­ri­fi­carlo.

Come farlo nel calcolatore

Nel cal­co­la­tore, nella se­zione della ta­riffa con­si­gliata, scrivi il netto che vuoi e le notti pre­vi­ste: ti re­sti­tui­sce la ta­riffa per ogni regime e per ogni por­tale, già con com­mis­sioni, IVA e im­po­ste. Poi prova a cam­biare le notti e guarda quanto si muove la ta­riffa.

I numeri di questa pagina sono in­di­ca­tivi e non ten­gono conto di altri red­diti o della tua po­si­zione con­tri­bu­tiva: ser­vono a capire l'ordine di gran­dezza.