Quante notti devi vendere per non andare in perdita: il punto di pareggio

Prima di chie­derti quanto gua­da­gni, vale la pena chie­derti una cosa più sem­plice: da quale notte in poi inizi a gua­da­gnare? Quel numero si chiama punto di pa­reg­gio. Sotto, lavori in per­dita. Sopra, ogni notte in più lascia un mar­gine. Co­no­scerlo ti dice se la tua ta­riffa regge, quanto rischi in un anno debole e quanta oc­cu­pa­zione ti serve dav­vero.

Perché non basta dividere i costi per la tariffa

Il conto più in­ge­nuo è: costi annui diviso ta­riffa. Sba­glia perché ignora tre cose.

1. La com­mis­sione del por­tale si porta via una parte di ogni notte, e con la par­tita IVA si ag­giunge l'IVA sulla com­mis­sione.
2. Le im­po­ste e i con­tri­buti non sono fissi né pro­por­zio­nali. Il for­fet­ta­rio ha una quota fissa INPS (4.611,64 euro nel 2026) che paghi anche con pochi in­cassi. La ce­do­lare, invece, cresce con il fat­tu­rato.
3. I costi non sono tutti uguali. Alcuni sono fissi (com­mer­cia­li­sta, ab­bo­na­menti), altri di­pen­dono dalle notti o dai sog­giorni (pu­li­zie, con­su­ma­bili).

Un esempio con i numeri

Pren­diamo un ap­par­ta­mento con queste ipo­tesi: ta­riffa media 120 euro a notte, com­mis­sione del 15,5%, costi fissi di 3.200 euro l'anno (com­mer­cia­li­sta, utenze, ge­stio­nali) e 15 euro a notte di pu­li­zie e con­su­ma­bili. Ecco quanto resta dopo tutto, a se­conda delle notti ven­dute.

Il punto di pa­reg­gio è la notte in cui il netto passa da ne­ga­tivo a po­si­tivo:

• con la ce­do­lare circa 53 notti;
• con il for­fet­ta­rio circa 95 notti.

La dif­fe­renza è la quota fissa INPS del for­fet­ta­rio. Con poche notti di­venta un peso: è come un ab­bo­na­mento da pagare co­mun­que. Con tante notti, invece, il for­fet­ta­rio re­cu­pera, e a un certo punto supera la ce­do­lare: lo ve­diamo in ce­do­lare secca o for­fet­ta­rio.

Come cambia il pareggio con la tariffa

Stessi costi, ta­riffa di­versa:

Alzare la ta­riffa da 100 a 150 euro riduce il pa­reg­gio di circa il 40%. Ma alzare il prezzo troppo può ri­durre le notti ven­dute: il pa­reg­gio ti dice qual è il mar­gine di ma­no­vra.

Pareggio e spese fisse dell'immobile

Se l'im­mo­bile ha spese fisse pro­prie (mutuo, con­do­mi­nio, IMU, as­si­cu­ra­zione), il pa­reg­gio si sposta in alto: devi co­prire anche quelle prima di ini­ziare a gua­da­gnare dav­vero. Ha senso cal­co­lare due numeri, quello "costi e tasse" e quello "con spese fisse". Il se­condo ti dice da quando l'im­mo­bile si ripaga, non solo da quando l'at­ti­vità sta in piedi.

Come leggere il numero

• Pa­reg­gio vicino alle notti che pre­vedi: il mar­gine è sot­tile. Un anno più debole ti manda in per­dita.
• Pa­reg­gio a metà delle notti pre­vi­ste: hai un buon cu­sci­netto. Puoi per­met­terti di ab­bas­sare un po' la ta­riffa nei mesi deboli.
• Pa­reg­gio su­pe­riore alle notti rea­li­sti­che: il conto non torna. Ser­vono costi più bassi, una ta­riffa più alta o un altro regime. Vedi come fis­sare la ta­riffa dal netto che vuoi.

Una regola pra­tica: con­fronta il pa­reg­gio con le notti dei tuoi mesi peg­giori, non della media. Se in un anno sfa­vo­re­vole stai co­mun­que sopra, sei al sicuro.

Come calcolarlo nel calcolatore

Nel cal­co­la­tore, nella se­zione sul pa­reg­gio, trovi le notti minime per ogni regime, già con com­mis­sioni, IVA, con­tri­buti, im­po­ste e costi che hai in­se­rito. Per un conto più pre­ciso in­se­ri­sci pu­li­zie e spese varie: li trovi elen­cati nella check­list dei costi na­sco­sti.

Le cifre di questa pagina sono il­lu­stra­tive e par­tono da ipo­tesi sem­plici: ogni im­mo­bile ha costi di­versi.