Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la incassa, chi la versa

L'im­po­sta di sog­giorno non è un tuo in­casso, ma passa dalle tue mani: la paga l'ospite, tu (o il por­tale) la ri­scuoti e il Comune la riceve. Se la ge­sti­sci bene è un adem­pi­mento di rou­tine. Se la ignori, rischi san­zioni che su­pe­rano l'im­porto dovuto. Ecco come fun­ziona, caso per caso.

Di cosa si tratta

È un'im­po­sta decisa da ogni Comune che la ha isti­tuita, dovuta per ogni notte di per­not­ta­mento, per per­sona. Chi paga è l'ospite. Chi la ri­scuote e la versa è il ge­store, che è re­spon­sa­bile del pa­ga­mento nei con­fronti del Comune e può ri­va­lersi sull'ospite.

Gli im­porti li fissa il Comune con una de­li­bera, spesso in base al tipo di strut­tura. Esi­stono tetti mas­simi na­zio­nali: di norma 5 euro per per­sona e per notte, fino a 10 euro in alcuni ca­po­luo­ghi a forte pre­senza tu­ri­stica e a Roma. Molti Comuni ap­pli­cano im­porti più bassi, e fis­sano un numero mas­simo di notti con­se­cu­tive tas­sa­bili.

Un esem­pio: 3 euro a per­sona per notte, due ospiti, tre notti. L'im­po­sta è 3 × 2 × 3 = 18 euro.

Chi la incassa: portale o tu

La ri­spo­sta di­pende da chi in­cassa il pa­ga­mento.

• Pre­no­ta­zione da un por­tale che ge­sti­sce il pa­ga­mento: il por­tale (o l'in­ter­me­dia­rio) ri­scuote l'im­po­sta e la versa al Comune, in qua­lità di re­spon­sa­bile d'im­po­sta. In molti casi il por­tale la rac­co­glie e la gira al Comune per te. Con­trolla co­mun­que nel tuo ac­count se questo vale nel tuo Comune.
• Pre­no­ta­zione di­retta: sei tu l'unico re­spon­sa­bile. Devi ri­scuo­tere l'im­po­sta dall'ospite e ver­sarla.
• Ge­stione mista (alcune pre­no­ta­zioni da por­tale, altre di­rette, o un'agen­zia): cia­scun sog­getto di­chiara e versa per gli in­cassi che ha ge­stito.

Se l'ospite ri­fiuta di pagare, la re­spon­sa­bi­lità verso il Comune resta tua. Molti Comuni pre­ve­dono un modulo di ri­fiuto da far fir­mare all'ospite: è l'unica pro­te­zione con­creta.

Cosa devi fare in pratica

1. In­for­mati sul re­go­la­mento del tuo Comune: im­porto, ca­te­go­rie di esen­zione, notti mas­sime, mo­da­lità di ver­sa­mento.
2. Re­gi­strati sul por­tale del Comune, quando pre­vi­sto: molti hanno un si­stema per le co­mu­ni­ca­zioni tri­me­strali o men­sili.
3. Ri­scuoti l'im­po­sta dall'ospite, se­pa­rata dal prezzo. In fat­tura o nella ri­ce­vuta va in­di­cata a parte.
4. Versa al Comune con le sca­denze del re­go­la­mento: spesso tri­me­strali o men­sili.
5. Con­serva i do­cu­menti (elen­chi ospiti, ri­ce­vute, di­chia­ra­zioni di esen­zione) per almeno cinque anni.

La dichiarazione annuale

Oltre ai ver­sa­menti, esiste una di­chia­ra­zione an­nuale all'Agen­zia delle En­trate, da pre­sen­tare in via te­le­ma­tica entro il 30 giugno dell'anno suc­ces­sivo (per esem­pio, il 30 giugno 2026 per l'anno 2025). Serve anche se non hai avuto per­not­ta­menti, purché la strut­tura sia stata attiva nell'anno. Chi ha più im­mo­bili nello stesso Comune li indica tutti nella di­chia­ra­zione.

Esenzioni

Le esen­zioni le decide il Comune. Quelle più comuni ri­guar­dano re­si­denti, minori fino a una certa età, malati in cura e i loro ac­com­pa­gna­tori, per­so­nale della strut­tura, forze dell'ordine in ser­vi­zio e ac­com­pa­gna­tori di gruppi. Non sono uguali ovun­que: ve­ri­fica sempre il re­go­la­mento. Per ogni ospite esente ser­vono i do­cu­menti o la di­chia­ra­zione che lo pro­vano.

Sanzioni

• Omessa o in­fe­dele di­chia­ra­zione: san­zione dal 100% al 200% dell'im­po­sta dovuta, con ri­du­zioni se ti re­go­la­rizzi in tempi brevi.
• Omesso o par­ziale ver­sa­mento al Comune: san­zione del 25% dell'im­po­sta non ver­sata.

Sono san­zioni am­mi­ni­stra­tive che si ag­giun­gono all'im­po­sta. La regola pra­tica è sem­plice: non usare mai quei soldi come li­qui­dità, perché sono del Comune dal mo­mento in cui li in­cassi.

L'imposta nei tuoi conti

L'im­po­sta di sog­giorno non è un ricavo e non entra nel fat­tu­rato ai fini del limite del for­fet­ta­rio né nel red­dito. Sul por­tale, inol­tre, la com­mis­sione non si cal­cola sull'im­po­sta: Airbnb la esclude dalla base, ne par­liamo in com­mis­sioni Airbnb.

Il con­si­glio pra­tico è tenere l'im­po­sta su un conto se­pa­rato, o almeno in una voce a parte, così a fine tri­me­stre sai esat­ta­mente quanto ver­sare. Nel cal­co­la­tore non devi in­se­rirla: il netto si cal­cola sui soli in­cassi della lo­ca­zione.

Checklist rapida

• Co­no­sci l'im­porto e le esen­zioni del tuo Comune?
• Sai chi in­cassa e versa per ogni por­tale?
• Per le pre­no­ta­zioni di­rette, ri­scuoti e versi tu?
• Hai fis­sato la sca­denza della di­chia­ra­zione al 30 giugno?
• Con­servi i do­cu­menti per cinque anni?

Gli im­porti e le regole va­riano da Comune a Comune: per il tuo caso fai ri­fe­ri­mento al re­go­la­mento co­mu­nale e al tuo com­mer­cia­li­sta.