CIN, Alloggiati Web e sicurezza: gli obblighi dell'host da non dimenticare

Chi af­fitta casa per brevi pe­riodi ha tre adem­pi­menti che non c'en­trano con le tasse ma che co­stano caro se si sal­tano: il CIN, la co­mu­ni­ca­zione degli ospiti alla Que­stura e i di­spo­si­tivi di si­cu­rezza in casa. Li met­tiamo in ordine, con le sca­denze e le san­zioni, così puoi usare questa pagina come lista di con­trollo.

1. Il CIN, il codice identificativo nazionale

Il CIN è un codice che iden­ti­fica in modo uni­voco ogni unità abi­ta­tiva data in lo­ca­zione per brevi pe­riodi o per fi­na­lità tu­ri­sti­che, e ogni strut­tura ri­cet­tiva. Lo pre­vede l'ar­ti­colo 13-ter del de­creto-legge 145/2023 (con­ver­tito dalla legge 191/2023). Ri­guarda chi af­fitta anche una sola por­zione di casa, e vale sia se ge­sti­sci da solo sia se ti ap­poggi a un in­ter­me­dia­rio.

Le date da ri­cor­dare:

• il ter­mine unico per ot­te­nerlo è il 1° gen­naio 2025;
• le san­zioni sono ap­pli­ca­bili dal 2 gen­naio 2025.

Come si ottiene

La do­manda si pre­senta online sul por­tale della Banca dati delle strut­ture ri­cet­tive (BDSR) del Mi­ni­stero del Tu­ri­smo, con SPID o CIE. Alla do­manda si allega una di­chia­ra­zione so­sti­tu­tiva con:

• i dati ca­ta­stali dell'im­mo­bile;
• per chi af­fitta, l'at­te­sta­zione dei re­qui­siti di si­cu­rezza degli im­pianti.

Se hai già un codice re­gio­nale o pro­vin­ciale (il CIR), l'ente ter­ri­to­riale lo ri­co­di­fica ag­giun­gendo un pre­fisso, ma devi co­mun­que en­trare nel por­tale per com­ple­tare i dati ca­ta­stali. Se la tua strut­tura non com­pare, prima va re­gi­strata nella banca dati della Re­gione.

Dove va scritto

• all'esterno dell'im­mo­bile, in modo vi­si­bile, nel ri­spetto dei vin­coli ur­ba­ni­stici e pae­sag­gi­stici;
• in ogni an­nun­cio, su qual­siasi canale: por­tali, sito per­so­nale, vo­lan­tini.

Anche i por­tali e gli in­ter­me­diari devono in­di­carlo negli an­nunci che pub­bli­cano. Se sei già ob­bli­gato a esporre il codice re­gio­nale, esponi anche il CIN: uno non so­sti­tui­sce l'altro.

2. La comunicazione degli ospiti alla Questura

Dall'ar­ti­colo 109 del TULPS (il testo unico delle leggi di pub­blica si­cu­rezza) di­scende l'ob­bligo di co­mu­ni­care alla Que­stura le ge­ne­ra­lità di chi al­log­gia. La co­mu­ni­ca­zione si fa dal por­tale Al­log­giati Web.

Gli ob­bli­ghi si esten­dono, per ef­fetto dell'ar­ti­colo 19-bis del de­creto-legge 113/2018, anche ai lo­ca­tori con con­tratti di durata in­fe­riore a 30 giorni. Per gli ospiti stra­nieri, la co­mu­ni­ca­zione su Al­log­giati Web vale anche come adem­pi­mento pre­vi­sto dall'ar­ti­colo 7 del de­creto le­gis­la­tivo 286/1998.

Le san­zioni per chi omette o fal­si­fica la co­mu­ni­ca­zione sono penali: si arriva all'ar­re­sto fino a tre mesi o a un'am­menda fino a 206 euro per ospite, con pos­si­bi­lità di estin­guere il reato pa­gando. Per il tuo caso chiedi con­ferma a un pro­fes­sio­ni­sta.

Sul come iden­ti­fi­care l'ospite (in pre­senza, in vi­deo­chia­mata, con la ser­ra­tura smart) ci sono state novità im­por­tanti nel 2025: le rias­su­miamo in check-in au­to­nomo, ser­ra­ture smart e keybox.

3. Sicurezza in casa

Il citato ar­ti­colo 13-ter pre­vede che gli im­mo­bili siano dotati di:

• di­spo­si­tivi per la ri­le­va­zione di gas com­bu­sti­bili e di mo­nos­sido di car­bo­nio;
• estin­tori por­ta­tili, col­lo­cati in punti fa­cil­mente ac­ces­si­bili.

Il testo che ab­biamo con­sul­tato non cita il ri­le­va­tore di fumo, ma met­terlo costa poco e con­viene co­mun­que. Il con­trollo delle ca­rat­te­ri­sti­che tec­ni­che ri­chie­ste (mar­ca­tura, ma­nu­ten­zione, numero e po­si­zione) va fatto sul testo di legge e con un tec­nico: qui ti di­ciamo solo che esiste l'ob­bligo.

4. Quanto si rischia

Dalle sin­tesi che ab­biamo letto:

Le san­zioni non si som­mano a quelle re­gio­nali per la stessa con­dotta. Una fonte ri­porta come limite minimo 500 euro per l'af­fitto senza CIN: se ti in­te­ressa l'im­porto esatto, ve­ri­fi­calo sul testo di legge.

5. Altri adempimenti che dipendono da dove sei

Questi non sono na­zio­nali: cam­biano da Comune a Comune e da Re­gione a Re­gione, quindi con­trolla sempre il sito del tuo Comune.

• Tassa di sog­giorno: dove è isti­tuita, va in­cas­sata, di­chia­rata e ver­sata al Comune con le sca­denze che questo sta­bi­li­sce.
• Co­mu­ni­ca­zioni alla Re­gione e all'ISTAT sulle pre­senze, dove ri­chie­ste.
• Se­gna­la­zione di inizio at­ti­vità o altre co­mu­ni­ca­zioni al Comune per l'uso ri­cet­tivo.
• Regole del con­do­mi­nio e re­go­la­menti locali, com­prese quelle sulle keybox.

Lista di controllo

1. Hai il CIN, ed è scritto nell'an­nun­cio e fuori dall'im­mo­bile?
2. Gli ospiti ven­gono co­mu­ni­cati su Al­log­giati Web entro 24 ore (6 per le notti sin­gole)?
3. In casa ci sono estin­tore e ri­le­va­tori di gas e mo­nos­sido?
4. Hai ve­ri­fi­cato con il Comune tassa di sog­giorno, co­mu­ni­ca­zioni e regole locali?
5. Se af­fitti più di un certo numero di im­mo­bili, hai ri­flet­tuto sul pas­sag­gio all'at­ti­vità d'im­presa? Ne par­liamo in quando serve la par­tita IVA.

I costi di questi adem­pi­menti (con­su­lenze, di­spo­si­tivi, tempo) rien­trano nei costi da in­se­rire nel cal­co­la­tore.

Le regole cam­biano spesso: questa pagina rias­sume fonti se­con­da­rie e non so­sti­tui­sce la let­tura dei testi uf­fi­ciali né il parere di un com­mer­cia­li­sta o di un con­su­lente.