Affitti brevi: quando serve la partita IVA (le regole dal 2026)

La do­manda che molti pro­prie­tari si fanno è sem­plice: a che punto la mia at­ti­vità smette di essere un'in­te­gra­zione al red­dito e di­venta un'im­presa? Dal 2026 la ri­spo­sta è più netta di prima: dal terzo im­mo­bile de­sti­nato alle lo­ca­zioni brevi.

La regola in una riga

Con la legge di bi­lan­cio 2026 (legge 199/2025) chi de­stina tre o più im­mo­bili alle lo­ca­zioni brevi, cioè sotto i 30 giorni, è con­si­de­rato im­pren­di­tore. Fino al 31 di­cem­bre 2025 la soglia era il quinto im­mo­bile. La novità ri­guarda poche mi­gliaia di unità su circa 500.000 case in af­fitto breve in Italia: la mag­gior parte dei pro­prie­tari non è toc­cata, ma chi ne ha tre o quat­tro lo è in pieno.

Cambia anche l'im­po­sta: la ce­do­lare secca si ap­plica al 21% sul primo im­mo­bile e al 26% sul se­condo. Dal terzo non si ap­plica più.

Cosa si conta e cosa no

La pre­sun­zione guarda le unità im­mo­bi­liari, non le pre­no­ta­zioni né il fat­tu­rato. Alcuni casi per orien­tarsi, ri­ca­vati dalle in­di­ca­zioni dei com­mer­cia­li­sti che hanno com­men­tato la norma:

Conta l'unità im­mo­bi­liare intera: le stanze di uno stesso ap­par­ta­mento non si som­mano.

Cosa cambia quando scatta la soglia

• Par­tita IVA e codice ATECO. Di solito 55.20.42 per le case e gli ap­par­ta­menti per va­canze, 55.20.41 per i B&B. Ne par­liamo nell'ar­ti­colo sui codici ATECO.
• Con­tri­buti INPS come com­mer­ciante: nel 2026 la quota fissa è di 4.611,64 euro l'anno, più il 24,48% sul red­dito oltre i 18.808 euro.
• Niente ce­do­lare secca: il red­dito si tassa con le regole d'im­presa. Il regime for­fet­ta­rio, se hai i re­qui­siti, è la via più sem­plice: coef­fi­ciente del 40% e im­po­sta so­sti­tu­tiva del 15%, o del 5% nei primi cinque anni.
• Con­ta­bi­lità e IVA sulle com­mis­sioni: con la par­tita IVA devi in­te­grare con l'IVA al 22% le fat­ture dei por­tali esteri. Le spie­ghiamo in l'au­to­fat­tura.
• Un nuovo CIN. Chi passa al regime d'im­presa deve ri­chie­dere un nuovo codice iden­ti­fi­ca­tivo na­zio­nale: quello da pri­vato non vale più. Le san­zioni in­di­cate per un CIN non ag­gior­nato vanno da 500 a 5.000 euro per im­mo­bile.

Quanto pesa, con un esempio

Tre ap­par­ta­menti da 20.000 euro di in­cassi cia­scuno, 60.000 euro in tutto, con com­mis­sioni del 15,5%. In for­fet­ta­rio:

Il pre­lievo non in­clude le com­mis­sioni dei por­tali. Sono cifre prima dei costi di ge­stione, che in for­fet­ta­rio non si de­du­cono. Il limite di ricavi da tenere d'occhio è 85.000 euro: con tre ap­par­ta­menti da 28.000 euro cia­scuno sei già lì.

Attenzione alla zona grigia sotto la soglia

La regola dei tre im­mo­bili è una pre­sun­zione as­so­luta: sopra la soglia sei im­pren­di­tore. Sotto, non si­gni­fica au­to­ma­ti­ca­mente che sei un pri­vato. Se or­ga­nizzi un'at­ti­vità con­ti­nua­tiva con ser­vizi tipici dell'im­presa (pu­li­zie di cambio, co­la­zioni, ac­co­glienza or­ga­niz­zata), la qua­li­fi­ca­zione può cam­biare anche con uno o due im­mo­bili. È un punto che va deciso con un com­mer­cia­li­sta sulla base dei fatti, non di una regola a numero.

Cosa fare se sei vicino alla soglia

1. Conta le unità reali e annota la data in cui le hai messe in lo­ca­zione breve.
2. Simula i due sce­nari nel cal­co­la­tore: ce­do­lare per un im­mo­bile, for­fet­ta­rio per tre.
3. Parla con un com­mer­cia­li­sta prima di ag­giun­gere il terzo im­mo­bile: i tempi per aprire par­tita IVA, iscri­versi all'INPS e ag­gior­nare il CIN sono parte del cal­colo.
4. Ve­ri­fica le regole locali. Alcuni Comuni e Re­gioni hanno norme pro­prie sulle strut­ture ri­cet­tive.
5. Ag­giorna an­nunci e do­cu­menti: ogni an­nun­cio deve ri­por­tare il CIN cor­retto.

Le regole cam­biano con le leggi di bi­lan­cio e con le cir­co­lari: con­trolla sempre le istru­zioni ag­gior­nate dell'Agen­zia delle En­trate prima di de­ci­dere.