IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking: l'autofattura spiegata

Chi apre la par­tita IVA per ge­stire af­fitti brevi scopre presto una voce che non esi­steva quando af­fit­tava da pri­vato: l'IVA sulle com­mis­sioni dei por­tali. Non la paghi ad Airbnb o a Boo­king, la versi tu allo Stato, e se non la metti in conto il netto che ti aspetti è più alto di quello vero.

Perché succede

Airbnb e Boo­king.com sono so­cietà con sede in altri Paesi dell'Unione Eu­ro­pea. La fat­tura che emet­tono per la loro com­mis­sione, quindi, non con­tiene IVA ita­liana. Quando il cliente è un'im­presa o un pro­fes­sio­ni­sta ita­liano, l'IVA non la ap­plica chi vende ma chi compra: è il mec­ca­ni­smo dell'in­ver­sione con­ta­bile, in in­glese re­verse charge.

In pra­tica devi:

1. pren­dere la fat­tura (o il rie­pi­logo) della com­mis­sione;
2. in­te­grarla con l'IVA al 22%, cioè emet­tere un'au­to­fat­tura o un do­cu­mento di in­te­gra­zione con il tipo do­cu­mento pre­vi­sto per gli ac­qui­sti di ser­vizi dall'estero;
3. re­gi­strarla e ver­sare l'IVA se­condo i tempi del tuo regime.

Chi è tenuto e chi no

• Con par­tita IVA (for­fet­ta­rio, sem­pli­fi­cato, or­di­na­rio): sì, l'in­te­gra­zione è dovuta.
• Lo­ca­tore pri­vato in ce­do­lare secca, senza par­tita IVA: no, non fai at­ti­vità d'im­presa e non c'è nulla da in­te­grare.

È uno dei motivi per cui il con­fronto tra ce­do­lare e for­fet­ta­rio non si fa guar­dando solo le ali­quote: lo spie­ghiamo con i numeri in ce­do­lare secca o for­fet­ta­rio.

Quanto pesa, in euro

L'IVA si cal­cola sulla sola com­mis­sione, non sull'intero in­casso.

Su una sin­gola pre­no­ta­zione. Quat­tro notti a 160 euro più 70 euro di pu­li­zie fanno un sub­to­tale di 710 euro. La com­mis­sione al 15,5% è 110,05 euro e l'IVA al 22% su quella cifra è 24,21 euro. Se vuoi capire da dove viene la com­mis­sione, leggi come fun­zio­nano le com­mis­sioni di Airbnb.

Su un anno. La regola pra­tica è che l'IVA vale circa il 3,4% dell'in­casso lordo se la com­mis­sione è del 15,5%:

Con un in­casso di 30.000 euro sono più di mille euro l'anno: più dell'intera im­po­sta so­sti­tu­tiva del for­fet­ta­rio al 5% (369 euro nello stesso esem­pio).

È un costo o si recupera?

Di­pende dal regime.

• For­fet­ta­rio: non puoi de­trarre l'IVA, quindi è un costo vero. Versi l'IVA e basta.
• Regime sem­pli­fi­cato od or­di­na­rio: l'IVA sulle com­mis­sioni è di norma de­trai­bile. La versi e la re­cu­peri nella stessa li­qui­da­zione, quindi l'ef­fetto sul netto è molto più con­te­nuto.

Per questo, quando il for­fet­ta­rio sembra sempre vin­cente, con­viene con­trol­lare se nel conto è en­trata anche questa voce.

I tempi: il punto in cui si sbaglia

L'in­te­gra­zione va fatta ogni mese (i por­tali emet­tono do­cu­menti men­sili) e i ter­mini sono rav­vi­ci­nati: di norma l'in­te­gra­zione entro il 15 del mese suc­ces­sivo e, per chi è in for­fet­ta­rio, il ver­sa­mento dell'IVA entro il 16 del mese suc­ces­sivo. Le sca­denze pos­sono cam­biare e di­pen­dono dal tuo caso: chiedi al com­mer­cia­li­sta di in­di­car­tele e di ri­cor­dar­tele.

Due errori fre­quenti:

• Di­men­ti­care un mese. Con più por­tali le fat­ture sono molte e si per­dono fa­cil­mente.
• Usare la data sba­gliata. Conta la data del do­cu­mento del por­tale, non il giorno in cui ricevi il bo­ni­fico.

Come tenerla sotto controllo

1. Sca­rica ogni mese l'estratto delle com­mis­sioni da Airbnb e dalla ex­tra­net di Boo­king.
2. Pas­salo al com­mer­cia­li­sta entro i primi giorni del mese suc­ces­sivo.
3. Ac­can­tona subito il 3,4% circa dell'in­casso lordo su un conto a parte: quando arriva la sca­denza non ti coglie im­pre­pa­rato.
4. Carica i file dei por­tali nel cal­co­la­tore: nell'ana­lisi trovi l'elenco delle au­to­fat­ture mese per mese, con com­mis­sione e IVA da in­te­grare.

Le cifre sono in­di­ca­tive e ri­guar­dano un caso sem­plice. Ve­ri­fica sempre con un pro­fes­sio­ni­sta abi­li­tato.