Forfettario e affitti brevi: cosa succede se superi gli 85.000 €

Il regime for­fet­ta­rio è pen­sato per le pic­cole at­ti­vità, e per questo ha un tetto di ricavi. Per chi ge­sti­sce af­fitti brevi o una strut­tura ri­cet­tiva è im­por­tante sapere in an­ti­cipo cosa suc­cede quando ci si av­vi­cina al limite, perché l'uscita cambia il conto in modo pe­sante.

Le due soglie

• Fino a 85.000 € di ricavi: si resta nel for­fet­ta­rio.
• Tra 85.000 e 100.000 €: si chiude l'anno ancora in for­fet­ta­rio, ma dall'anno suc­ces­sivo si passa al regime or­di­na­rio o sem­pli­fi­cato.
• Oltre 100.000 €: l'uscita è im­me­diata. Dal mo­mento in cui superi la soglia l'at­ti­vità esce dal for­fet­ta­rio e dalle ope­ra­zioni suc­ces­sive si ap­plica l'IVA.

Il limite si ri­fe­ri­sce ai ricavi in­cas­sati nell'anno, non agli utili: i costi non si sot­trag­gono. Se hai più at­ti­vità con la stessa par­tita IVA o con codici ATECO di­versi, i ricavi si som­mano ai fini del limite.

Cosa cambia in pratica

Uscendo dal for­fet­ta­rio cam­biano quat­tro cose, tutte in­sieme:

1. Si paga l'IVA. Sulle pre­sta­zioni di al­log­gio l'ali­quota ap­pli­cata di norma è il 10%. Va ag­giunta ai prezzi o riduce il ricavo, e il cal­colo dei prezzi cambia.
2. Il red­dito di­venta quello ef­fet­tivo, cioè ricavi meno costi, non più ricavi per il coef­fi­ciente del 40%.
3. Le im­po­ste sono quelle or­di­na­rie: IRPEF a sca­glioni con le ad­di­zio­nali, al posto dell'im­po­sta so­sti­tu­tiva del 5% o del 15%.
4. I con­tri­buti INPS si cal­co­lano sul red­dito ef­fet­tivo.

Il lato po­si­tivo è che nei regimi or­di­nari i costi di­ven­tano de­du­ci­bili: pu­li­zie, utenze, am­mor­ta­menti, com­mis­sioni dei por­tali. Il lato ne­ga­tivo è che serve con­ta­bi­lità vera, e quindi un com­mer­cia­li­sta più pre­sente.

Un esempio, per capire l'ordine di grandezza

Pren­diamo 90.000 euro di in­casso annuo, già sopra il limite, e guar­diamo il netto prima dei costi con i due regimi. Il cal­colo del sem­pli­fi­cato qui non deduce nessun costo, quindi mostra il caso peg­giore: con costi reali il di­va­rio si riduce.

Il for­fet­ta­rio trat­tiene l'11% circa dei ricavi, il sem­pli­fi­cato più della metà se non hai costi da de­durre. Nella realtà un'at­ti­vità con 90.000 euro di ricavi ha costi (pu­li­zie, utenze, ma­nu­ten­zione, com­mis­sioni) che nel sem­pli­fi­cato ab­bas­sano molto il red­dito im­po­ni­bile: il con­fronto vero di­pende da quanto spendi. Per questo il salto non è mai au­to­ma­tico: serve rifare il conto con i tuoi costi.

I segnali da guardare per tempo

• Il cu­mu­lato dell'anno. Con­trolla ogni mese quanto hai in­cas­sato dall'inizio dell'anno. Il cal­co­la­tore, ca­ri­cando i file dei por­tali, ti mostra la proie­zione a fine anno e il mese in cui su­pe­re­re­sti il limite.
• Le pre­no­ta­zioni già con­fer­mate. Quelle per i mesi che man­cano non sono ancora in­cas­sate, ma in­di­cano dove stai an­dando.
• Le en­trate di fine anno. Un anno che parte piano e fi­ni­sce forte può sor­pren­dere: una proie­zione al ritmo medio può sot­to­sti­mare o so­vra­sti­mare, per questo è utile anche uno sce­na­rio pru­dente.

Come comportarsi se sei vicino alla soglia

1. Par­lane con il com­mer­cia­li­sta prima di di­cem­bre, non dopo. Alcune scelte (come ri­man­dare un in­casso) hanno ef­fetti fi­scali e non sono sempre lecite: non farle da solo.
2. Valuta se ti con­viene re­stare sotto. A volte la­sciare una notte o un por­tale fuori dal ca­len­da­rio per evi­tare il pas­sag­gio costa più di quanto si ri­spar­mia. Di­pende dai costi.
3. Pre­pa­rati al regime or­di­na­rio: rac­co­gli fat­ture e ri­ce­vute dei costi, anche se oggi non li deduci.
4. Tieni d'occhio i 100.000 euro: sopra quella cifra l'uscita è subito, con ef­fetto sull'IVA già dalle ope­ra­zioni suc­ces­sive.

Come simularlo

Nel cal­co­la­tore, con il regime for­fet­ta­rio e ricavi sopra gli 85.000 €, com­pare una si­mu­la­zione in­di­ca­tiva del sem­pli­fi­cato e il con­fronto con il for­fet­ta­rio. Fai sempre ve­ri­fi­care i numeri al tuo com­mer­cia­li­sta: i dati reali di­pen­dono da costi, altri red­diti e po­si­zione con­tri­bu­tiva.