Codice ATECO per affitti brevi e B&B: quale scegliere

Quando apri la par­tita IVA per gli af­fitti brevi, il primo campo che ti viene chie­sto è il codice ATECO. Sembra una for­ma­lità, ma da quel codice di­pen­dono il coef­fi­ciente di red­di­ti­vità del for­fet­ta­rio, la con­tri­bu­zione e, in alcuni casi, gli ob­bli­ghi verso il Comune. Dal 2025 la clas­si­fi­ca­zione è cam­biata, e molte guide online ancora ri­por­tano i vecchi codici.

Il principio: conta ciò che fai, non dove pubblichi

Il codice ATECO non di­pende dal por­tale su cui pub­bli­chi l'an­nun­cio (Airbnb, Boo­king o altri), ma dall'at­ti­vità che svolgi dav­vero. Non esiste un codice "Airbnb". Esiste una dif­fe­renza di fondo, la stessa che di­stin­gue un af­fit­ta­ca­mere da un pro­prie­ta­rio:

• se metti a di­spo­si­zione l'im­mo­bile e basta, l'at­ti­vità so­mi­glia a una lo­ca­zione;
• se offri ser­vizi di ac­co­glienza (cambio bian­che­ria, pu­li­zie, as­si­stenza agli ospiti, a volte co­la­zione), so­mi­glia a un'at­ti­vità ri­cet­tiva.

I codici di riferimento

• 55.20.42: case e ap­par­ta­menti per va­canze, ge­stiti con ser­vizi di ac­co­glienza (ATECO 2025).
• 55.20.41: bed & break­fast (ATECO 2025).
• 55.20.51: il codice usato prima, nella clas­si­fi­ca­zione ATECO 2007, per af­fit­ta­ca­mere e case va­canza. Lo trovi ancora in molti do­cu­menti.
• Di­vi­sione 68 (ad esem­pio 68.20.09): af­fitto o ge­stione di im­mo­bili propri o in lo­ca­zione, senza ser­vizi. È la ca­te­go­ria della lo­ca­zione or­di­na­ria.

Perché la scelta conta

Per i ser­vizi di al­log­gio il coef­fi­ciente di red­di­ti­vità del for­fet­ta­rio è il 40%: è la quota dei ricavi su cui si cal­co­lano con­tri­buti e im­po­sta. Per altre at­ti­vità il coef­fi­ciente è di­verso, quindi un codice sba­gliato porta a un'im­po­sta sba­gliata.

Un esem­pio. Con 30.000 euro di ricavi e coef­fi­ciente al 40% il red­dito im­po­ni­bile è 12.000 euro. Se il tuo codice avesse un coef­fi­ciente di­verso, la base cam­bie­rebbe di con­se­guenza e con essa con­tri­buti e im­po­sta.

La scelta incide anche su:

• la ge­stione INPS: i con­tri­buti se­guono la tua po­si­zione con­tri­bu­tiva, che di­pende dal tipo di at­ti­vità;
• le co­mu­ni­ca­zioni al Comune: per le strut­ture ri­cet­tive pos­sono ser­vire SCIA o co­mu­ni­ca­zioni spe­ci­fi­che, mentre la sem­plice lo­ca­zione ha regole più leg­gere;
• il CIN e le norme di si­cu­rezza, che val­gono in ogni caso per le lo­ca­zioni brevi.

Come orientarti

1. De­scrivi cosa offri dav­vero. Solo l'im­mo­bile, o anche pu­li­zie, ac­co­glienza, co­la­zione?
2. Guarda quanti im­mo­bili ge­sti­sci. Dal terzo im­mo­bile l'at­ti­vità si pre­sume d'im­presa: ne par­liamo in quando serve la par­tita IVA.
3. Con­trolla la nor­ma­tiva re­gio­nale. Alcune Re­gioni clas­si­fi­cano le strut­ture in modo spe­ci­fico e ri­chie­dono re­qui­siti di­versi.
4. Con­fer­malo con un com­mer­cia­li­sta prima di aprire la par­tita IVA. Cam­biare codice in se­guito è pos­si­bile, ma com­porta pra­ti­che in più.

Gli errori più frequenti

• Sce­gliere un codice "per abi­tu­dine" co­pian­dolo da un amico che ha un'at­ti­vità di­versa.
• Usare ancora il vec­chio codice 55.20.51 senza ve­ri­fi­care l'ag­gior­na­mento al nuovo ATECO.
• Sce­gliere la di­vi­sione 68 per sfug­gire alle regole delle strut­ture ri­cet­tive quando in realtà offri ser­vizi di ac­co­glienza: se i fatti dicono altro, il codice non basta a cam­biare l'at­ti­vità.

Nel calcolatore

Il cal­co­la­tore usa il coef­fi­ciente del 40% per i ser­vizi di al­log­gio. Se il tuo caso è di­verso, il cal­colo va adat­tato: con­fron­tati con il com­mer­cia­li­sta.

Prima di aprire la par­tita IVA o cam­biare codice, con­ferma la scelta con un pro­fes­sio­ni­sta abi­li­tato o con la Camera di Com­mer­cio.