Come usare il calcolatore NettoHost: dai file dei portali al netto in tasca

Il cal­co­la­tore ri­sponde a una do­manda: quanto mi resta dav­vero dopo com­mis­sioni, IVA, con­tri­buti e im­po­ste? Puoi usarlo in due modi: com­pi­lando i campi a mano, in un paio di minuti, oppure ca­ri­cando i file dei por­tali per par­tire da numeri veri. Questa guida ti ac­com­pa­gna nel se­condo caso, che è anche il più utile.

1. Procurati i file dei portali

Ogni por­tale ha un'area di­versa, ma l'idea è sempre la stessa: cerca la se­zione dei gua­da­gni o delle fi­nanze e scegli Esporta in for­mato CSV o Excel.

• Airbnb: lo sto­rico delle tran­sa­zioni, espor­tato in CSV. Se il por­tale limita il numero di righe per espor­ta­zione, sca­rica più file per pe­riodi di­versi.
• Boo­king.com: l'estratto delle pre­no­ta­zioni (Re­ser­va­tion sta­te­ments), di solito nell'area Fi­nanze.
• Pre­no­ta­zioni di­rette: puoi ca­ri­care un file con arrivo, par­tenza e im­porto, oppure in­se­rirle a mano nel cal­co­la­tore.

Scegli un pe­riodo che copra l'anno che vuoi ana­liz­zare. Un con­si­glio: un solo file per por­tale è più sem­plice da ge­stire di tanti file par­ziali.

2. Caricali nel calcolatore

Premi il pul­sante per sce­gliere i file e se­le­zio­nali, anche più di uno in­sieme. Il cal­co­la­tore ri­co­no­sce da solo le co­lonne prin­ci­pali: arrivo, par­tenza, notti, im­porto, com­mis­sione, stato.

Per ogni file com­pare un ri­qua­dro chiuso, con il nome del por­tale e una frec­cia. Aprilo solo se vuoi con­trol­lare le co­lonne ri­co­no­sciute o cor­reg­gerle. Se per un file man­cano le com­mis­sioni, vedrai l'avviso «com­mis­sioni da con­trol­lare».

Il file resta nel tuo brow­ser: i dati non ven­gono in­viati a nes­suno e, se ri­ca­ri­chi la pagina, ri­trovi tutto. Se cambi di­spo­si­tivo o brow­ser, dovrai ri­ca­ri­carli.

Non hai un file sot­to­mano? C'è un pul­sante per pro­vare con dati di esem­pio.

3. Controlla cosa ha letto

Il rie­pi­logo ti mostra, per ogni por­tale, sog­giorni, notti, in­casso lordo, com­mis­sioni e netto a notte. Con­trolla tre cose:

1. I totali tor­nano con quello che vedi sul por­tale.
2. Le pre­no­ta­zioni an­nul­late non sono con­tate: ven­gono sal­tate e le trovi nell'elenco «Righe non con­teg­giate».
3. Le com­mis­sioni sono quelle giuste. Se un file non le con­tiene, puoi in­se­rire la per­cen­tuale a mano.

Il cal­co­la­tore cal­cola poi la com­mis­sione media pon­de­rata: non è la media sem­plice tra i por­tali, ma pesa ogni por­tale per quanto in­cassi. Se il 70% del fat­tu­rato arriva da un por­tale al 15,5% e il 30% da uno al 16,5%, la media pon­de­rata è 15,8%.

4. Usa i dati nel calcolatore

Con un clic im­po­sti ta­riffa media, notti, durata media del sog­giorno e com­mis­sioni nel cal­co­la­tore. Da qui in poi scegli:

• il regime fi­scale (for­fet­ta­rio, sem­pli­fi­cato, ce­do­lare secca) e, nel for­fet­ta­rio, l'ali­quota del 5% o del 15%;
• i costi che so­stieni: com­mer­cia­li­sta, pu­li­zie, spese varie;
• le spese fisse dell'im­mo­bile, se vuoi anche il ren­di­mento.

Il rie­pi­logo a destra si ag­giorna subito: netto annuo, netto al mese, netto a notte e quanto trat­ten­gono im­po­ste e con­tri­buti.

5. Leggi le sezioni

Scor­rendo la pagina trovi nell'ordine:

• Dal lordo al netto, passo dopo passo: ogni voce del cal­colo, con la for­mula.
• Con­fronto tra por­tali, a parità di netto: la ta­riffa da pub­bli­care su ogni canale per ot­te­nere lo stesso netto, utile per de­ci­dere i prezzi. Ne par­liamo in pre­no­ta­zioni di­rette o por­tali.
• Con­fronto tra regimi: il netto con ognuno dei regimi di­spo­ni­bili. Lo ap­pro­fon­diamo in ce­do­lare secca o for­fet­ta­rio.
• Notti minime per pa­reg­giare i costi: vedi il punto di pa­reg­gio.
• Ta­riffa con­si­gliata per il netto de­si­de­rato: scrivi il netto che vuoi e ot­tieni la ta­riffa, come in come fis­sare la ta­riffa dal netto.
• Ta­riffa o oc­cu­pa­zione: una gri­glia che in­cro­cia prezzo e notti.
• Sta­gio­na­lità: come di­stri­buire le notti nei mesi e i prezzi per sta­gione.

6. Le analisi sui tuoi file

Quando ca­ri­chi i file, com­paiono se­zioni in più:

• Au­to­fat­ture e IVA sulle com­mis­sioni (per chi ha la par­tita IVA): l'elenco mese per mese, con la com­mis­sione e l'IVA da in­te­grare. Vedi IVA sulle com­mis­sioni.
• Cassa o com­pe­tenza: come cambia l'in­casso se lo conti per mese di pa­ga­mento o di sog­giorno.
• Proie­zione a fine anno e soglie: dove ar­ri­ve­rai a di­cem­bre e, nel for­fet­ta­rio, quando rag­giun­ge­re­sti il limite di ricavi. Se l'anno è in corso, la parte dei mesi man­canti è una stima, e viene in­di­cata con uno sce­na­rio pru­dente ac­canto a quello al ritmo medio.
• Ca­len­da­rio dell'oc­cu­pa­zione: i giorni oc­cu­pati, con le ini­ziali della set­ti­mana.
• An­ti­cipo di pre­no­ta­zione: con quanti giorni di an­ti­cipo pre­no­tano di solito i tuoi ospiti.

Il pul­sante «Usa il mio an­da­mento per la sta­gio­na­lità» com­pila i dodici mesi con le tue notti reali. Se l'anno non è finito, i mesi che man­cano sono sti­mati: la ta­bella lo se­gnala.

7. Stampa, salva e porta al commercialista

In fondo trovi la stampa del pro­spetto, in PDF, con il rie­pi­logo, i pas­saggi e la cifra finale evi­den­ziata: il gua­da­gno reale annuo se hai com­pi­lato il ren­di­mento dell'im­mo­bile, al­tri­menti il netto annuo in tasca. Ogni pagina ri­porta il logo e l'in­di­rizzo del sito.

C'è anche una scheda per il com­mer­cia­li­sta, con i soli dati utili per la di­chia­ra­zione. Man­da­gliela prima della sca­denza, non dopo.

Gli errori più comuni

• La­sciare a zero i costi. Il netto è ot­ti­mi­stico finché non in­se­ri­sci com­mer­cia­li­sta, pu­li­zie e spese. Vedi la check­list.
• Fi­darsi di una com­mis­sione vec­chia. Con­trolla sul por­tale quale per­cen­tuale ti viene ap­pli­cata oggi.
• Pren­dere la proie­zione per un dato certo. È una stima: a fine anno conta quello che hai dav­vero in­cas­sato.
• Di­men­ti­care le pre­no­ta­zioni di­rette, che non sono nei file dei por­tali.

Il cal­co­la­tore è una stima in­di­ca­tiva e non so­sti­tui­sce un com­mer­cia­li­sta: usalo per capire dove stai an­dando e per ar­ri­vare dal pro­fes­sio­ni­sta con i numeri già pronti.