Regolamento UE sugli affitti brevi e CIN: cosa cambia per B&B, affittacamere e case vacanze dal 2026

Se pub­bli­chi la tua camera o il tuo ap­par­ta­mento su un por­tale, nel 2026 hai visto com­pa­rire ri­chie­ste nuove: con­ferma il codice, ve­ri­fica i dati della strut­tura, ag­giorna l'an­nun­cio. Dietro c'è un re­go­la­mento eu­ro­peo, il 2024/1028, ap­pli­ca­bile in tutti i Paesi dell'Unione dal 20 maggio 2026. Non è una legge fi­scale e non cambia le tue im­po­ste. È una norma sui dati, ma ha ef­fetti pra­tici su chi ospita: B&B, af­fit­ta­ca­mere, case va­canze e lo­ca­zioni tu­ri­sti­che. Ve­diamo che cosa dice e che cosa ti con­viene con­trol­lare.

Che cos'è, in parole semplici

Il re­go­la­mento è stato adot­tato l'11 aprile 2024 e punta a una cosa sola: far sì che le au­to­rità sap­piano quanti al­loggi tu­ri­stici esi­stono, dove sono e quanto ven­gono usati. Per riu­scirci chiede due cose.

1. Ogni unità deve avere un numero di re­gi­stra­zione unico, che com­pare negli an­nunci online.
2. Le piat­ta­forme (Airbnb, Boo­king.com e simili) devono tra­smet­tere ogni mese alle au­to­rità dati stan­dar­diz­zati sulle pre­no­ta­zioni che hanno con­cluso.

La Com­mis­sione eu­ro­pea la pre­senta come una prima fase, una base in­for­ma­tiva su cui co­struire le po­li­ti­che future. Non fissa limiti di notti, non tocca la ce­do­lare secca e non in­tro­duce nuovi tri­buti.

Il numero di registrazione e il CIN italiano

Il re­go­la­mento lascia ai sin­goli Stati la scelta se in­tro­durre un ob­bligo di re­gi­stra­zione. In Italia questo si­stema esiste già: è il CIN, codice iden­ti­fi­ca­tivo na­zio­nale, pre­vi­sto dall'ar­ti­colo 13-ter del de­creto-legge 145/2023 e ge­stito tra­mite la banca dati delle strut­ture ri­cet­tive del Mi­ni­stero del Tu­ri­smo. Chi ha il CIN, dal punto di vista pra­tico, ha già il suo "numero di re­gi­stra­zione".

Gli ob­bli­ghi sul CIN re­stano quelli di prima: andare in­di­cato in ogni an­nun­cio e fuori dall'im­mo­bile. Se vuoi ri­pas­sare come si ot­tiene e le san­zioni, trovi tutto in CIN, Al­log­giati Web e si­cu­rezza. I codici re­gio­nali pre­ce­denti re­stano utili per gli adem­pi­menti con la Re­gione, ma il ri­fe­ri­mento per an­nunci ed espo­si­zione è il CIN.

Che cosa viene re­gi­strato? Se­condo le sin­tesi con­sul­tate, l'in­di­rizzo, la ti­po­lo­gia di al­log­gio, il numero mas­simo di ospiti e di posti letto e i tuoi dati di con­tatto. Il re­gi­stro pub­blico, però, non deve mo­strare i dati per­so­nali.

Che cosa devono fare i portali

Qui c'è la novità più con­creta per te. Le piat­ta­forme devono:

• per­met­terti di in­di­care se l'al­log­gio si trova in una zona dove la re­gi­stra­zione è ob­bli­ga­to­ria e di in­se­rire il numero nell'an­nun­cio;
• fare con­trolli a cam­pione e pe­rio­dici sulla va­li­dità dei numeri;
• non tenere online gli an­nunci privi di un numero valido, quindi ri­muo­verli se non sono in regola;
• tra­smet­tere i dati ogni mese, tra­mite un punto di in­gresso di­gi­tale unico creato dallo Stato; per le pic­cole piat­ta­forme la ca­denza è tri­me­strale.

I dati tra­smessi ri­guar­dano le notti, il numero di ospiti, il Paese di pro­ve­nienza degli ospiti, il numero di re­gi­stra­zione, l'in­di­rizzo e il col­le­ga­mento all'an­nun­cio. L'ob­bligo ri­guarda la piat­ta­forma che ha con­cluso il con­tratto, non quella che ha solo mo­strato l'an­nun­cio.

Per te questo si­gni­fica che un an­nun­cio con un CIN man­cante, sba­gliato o non cor­ri­spon­dente ai dati della strut­tura può essere so­speso o ri­mosso. Per una strut­tura che vive di pre­no­ta­zioni online, il ris­chio non è tanto la san­zione quanto qual­che set­ti­mana senza vi­si­bi­lità in alta sta­gione.

B&B, affittacamere e case vacanze: sono dentro?

Il re­go­la­mento esclude espli­ci­ta­mente al­ber­ghi e strut­ture simili, apart­ho­tel, motel, ostelli e cam­peggi. Non nomina in modo espli­cito i B&B, gli af­fit­ta­ca­mere e le case va­canze. Alcune as­so­cia­zioni di ca­te­go­ria par­lano di una zona grigia e con­si­gliano pru­denza: finché non ar­ri­vano chia­ri­menti ap­pli­ca­tivi, con­viene com­por­tarsi come se il re­go­la­mento ti ri­guar­dasse, so­prat­tutto se vendi sui por­tali.

In ogni caso, in Italia il CIN ri­guarda anche le strut­ture ri­cet­tive, non solo gli af­fitti brevi di ap­par­ta­menti. La dif­fe­renza tra "dentro" e "fuori" dal re­go­la­mento cambia quindi poco nella pra­tica quo­ti­diana: il tuo CIN lo devi avere co­mun­que.

Che cosa non è ancora chiaro

Meglio dirlo con onestà: alcuni punti sono ancora in corso di chia­ri­mento.

• L'in­fra­strut­tura tec­nica ita­liana. Le fonti se­gna­lano che il flusso au­to­ma­tico dei dati, con spe­ci­fi­che tec­ni­che comuni, non era ancora del tutto com­ple­tato. Il CIN sod­di­sfa in larga parte la logica del re­go­la­mento, ma il col­le­ga­mento tec­nico tra por­tali e au­to­rità è un lavoro in corso.
• Le san­zioni spe­ci­fi­che per chi non ri­spetta il re­go­la­mento. Le san­zioni che co­no­sci oggi de­ri­vano dalla di­sci­plina na­zio­nale sul CIN.
• L'au­to­rità com­pe­tente. Le fonti non in­di­cano in modo uni­voco chi, in Italia, riceve ma­te­rial­mente i dati.

Se leggi in rete cifre di­verse o sca­denze nuove, con­trolla la data dell'ar­ti­colo e la fonte: su questo tema cir­co­lano molte sem­pli­fi­ca­zioni.

Cinque controlli da fare questa settimana

Un esem­pio con­creto. Hai un B&B con quat­tro camere, vendi su due por­tali e sul tuo sito. Ecco che cosa ve­ri­fi­care.

1. Il CIN è scritto uguale ovun­que: in ogni an­nun­cio dei por­tali, sul tuo sito, sui social e fuori dalla porta.
2. I dati in banca dati sono quelli veri: in­di­rizzo, ti­po­lo­gia, numero di ospiti e posti letto. Se hai cam­biato il numero di camere o la ca­pienza, ag­giorna.
3. Le ri­chie­ste del por­tale hanno ri­spo­sta: se ti arriva una mail che chiede con­ferma dei dati o del codice, ri­spondi nei tempi in­di­cati.
4. Il tipo di strut­tura è coe­rente. Un B&B ge­stito in forma im­pren­di­to­riale e una lo­ca­zione tu­ri­stica in forma non im­pren­di­to­riale hanno regole di­verse; l'an­nun­cio deve ri­flet­tere la tua si­tua­zione reale.
5. Al­log­giati Web e ISTAT sono in regola. I con­trolli sui dati au­men­tano, quindi le co­mu­ni­ca­zioni sugli ospiti e sulle pre­senze devono com­ba­ciare con le pre­no­ta­zioni.

Perché ti riguarda anche se non cambia le tasse

Più i dati sono in­cro­ciati, più è facile con­fron­tare i numeri di­chia­rati con quelli delle pre­no­ta­zioni. Se in un anno una camera ri­sulta oc­cu­pata 180 notti, i ricavi che di­chiari devono essere coe­renti. Non è una novità fi­scale, ma è un buon motivo per tenere in ordine il re­gi­stro delle en­trate: con il cal­co­la­tore puoi ri­co­struire i tuoi in­cassi e vedere quanto resta dav­vero dopo com­mis­sioni e im­po­ste.

In sintesi

Il re­go­la­mento 2024/1028 si ap­plica dal 20 maggio 2026 e ri­guarda so­prat­tutto i por­tali: numeri di re­gi­stra­zione ve­ri­fi­cati, an­nunci non con­formi ri­mossi, dati in­viati ogni mese. Per te, che hai il CIN, la mossa utile è tenere coe­renti codice, dati della strut­tura e an­nunci. Le regole di det­ta­glio di­pen­dono dal tuo ter­ri­to­rio e dal tipo di strut­tura: per il tuo caso ve­ri­fica con il tuo Comune, con la Re­gione e con un com­mer­cia­li­sta.